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房地产项目管理

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标题:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(4)
楼主

难民
PMB:3462
省份:重庆市
行业:综合应用
注册:2003-11-5
  
  
(1)坡道宽度:
(2)曲线坡道宽度:
备注:

(1)汽车最小转弯半径=汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径;

(2)汽车最小转弯半径≠环道内径;

(3)避免:误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米,理解为是车道的最小内径,导致车道的内径过大,相应的增加车库面积。

各种停车位尺寸及通车道宽度
(4)各种车道(出口)最小宽度
(5)层高确定原则

合理的选用地下室底板的构造做法,根据实际构造来计算层高;在确定层高时,精确计算设备管线预留高度以及结构梁高;当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时,应采取“设备用房局部降板”,而车库层高按常规设计。

各类层高计算的基本内容:
常见车库层高:

A.地下室车库底层层高(设滤水层及排风、喷淋)

a、风道下无喷淋,底层层高一般为3.4米(是到建筑面层;到结构板上皮为3.8米;梁高按650,风道按300;

b、风道下设喷淋,底层层高一般为3.5米(到结构板上皮为3.85米;梁高按650,风道按300)

备注:1、总建筑面积超过2000平米的地下车库必须设机械排烟(有风道);2、停车数超过10辆的地下车库,或者停车数超过50辆的地上车库,必须设喷淋。

B.地下室其他层(设排风、喷淋)

a、风道下无喷淋,层高一般为3.4米(梁高按650,风道350);b、风道下设喷淋,层高一般为3.5米 (梁高按650,风道300);层高一般为3.2米(梁高按650)

备注:当风道宽度大于1.2米时,风道下面必须设喷淋。

C.地下室其他层(无排风、有喷淋)

风道下设喷淋,层高一般为3.5米(梁高按650,风道300);层高一般为3.2米(梁高按650)。

D.半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库

一般为3.2米(如设喷淋,无风道层高,梁高按650)。

E. 车库入车的一面完全敞开、车道是利用室外道路的车库

一般为2.5米(板厚按100,面层50;考虑到计算面积问题,一般图上标注为2.19米;)。

五、建筑高度的设置问题

算日照时,参数设置,建筑高度的设置问题,建筑高度是否考虑水箱间、楼梯间、电梯机房等的高度问题。

(一)建筑高度计算方法

根据民用建筑设计通则:

1.平屋顶:

(1)受高度限制的建筑高度:指建筑室外地坪至建筑最高点间的距离。称为建筑高度

(2)非受高度限制的建筑高度:指建筑室外地坪至建筑屋面面层或女儿墙顶的距离。

建筑高度是指建筑室外地坪至女儿墙的高度。这两个都有问题的,都不存在定义的唯一性和确定性。受高度限制的建筑主要是与控制有关的;非受高度限制的建筑高度主要与建筑日照及消防等有关。这样看来这两个定义就不至于在设计中产生矛盾了。

2.消防建筑高度计算

坡屋面算到檐口,平屋面算到屋面面层。多种形式屋面按最大值

(1)建筑高度的计算:当为坡屋面时,应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度;当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时,应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度;当同一座建筑物有多种屋面形式时,建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等,可不计入建筑高度内。

(2)建筑物室外设计地面到其檐口或屋面面层的高度,屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

3.日照建筑高度计算

(1)日照间距系数:根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

(2)日照时间计算起点底层窗台面(指距室内地坪0.9m高的外墙位置)

(二)层高建高层计与筑数

1.建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度:

(1)屋顶突出物的高度在9米以内,且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者。

(2)实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者;

(3)建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者,构架部分不计入高度。

(4)出檐式平屋顶的建筑高度:具有出檐式平屋顶的建筑,其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。

2.坡屋顶建筑高度

坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度(含四十五度)时,建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止;当小于四十五度时,按6.1.9条规定计算。

3.场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

当场地前道路标高与场地地坪高度不同时,建筑物高度视下述不同情况分别计算:当进行景观和建筑物结构的规划控制时,建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算;当进行消防扑救控制时,如路面标高高于场地地坪标高时,则以路面标高为准计算;当建筑物前后立面高度不同时,规划控制高度 按建筑物的主出入口中的一面计算,而消防控制则按扑救登高一面计算。

4.建筑群高度限制

建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最 高建筑物的高度限制。

5.一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度

一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合,其建筑物高度以最高体量的高度计算;

6.特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列规定计算:

(1)薄壳结构与波浪形结构屋顶,建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高;

(2)屋面为球形拱顶,建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处;

(3)半地下室高出地面的高度:半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。

(三)建筑层数计算

1.住宅按层数

低多层住宅为1层至3层;多层住宅为4层至6层;中高层住宅为7层至9层;高层住宅为10层及以上。

2.特殊情况

(1)建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅,当顶层有套内两层的复式套型时,若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算,如为部分楼板和部分上空时,按一层计算。但对消防控制,仍按自然楼层数量计算。

(2)建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅,当底层设有敞开空间时,可按实际层数减去一层;

(3)当住宅既在底层设有敞开空间、顶层又为两层一户的跃层时,只可按实际层数减去一层计算层数,不可减去两层。

3.建筑的内各层的层数排列

室内设计标高为正负零的楼层,按排列称为一层(建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数,不得将一层标注为首层或底层),第一层楼板以上称为二层,按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

(2)室内设计标高正负零下面的一层,按排列称为地下一层,地下一层的楼板以下称为地下二层,按此规则类推建筑物地下室最低层数。

(3)室内地面以上的各层之间如设有夹层(见2.3.1),则该层不计入层数排列,但大型公共建筑内设有中庭者,四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。

(4)当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层,其错层的建筑层数,以标高为正负零的楼层(一层)为标准,第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层(不同标高的楼层应分别注明标高), 层数的标注方法按此规则类推。

(四)建筑间距

建筑高度计算在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

1.平屋面建筑:挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;有女儿墙的屋面,自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶。

2.坡屋面建筑:层面坡度小于45°(含45°)的,自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度。坡度大于45°,自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。

3.水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6m以内,水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

4.其它建筑高度计算

(1)当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区时,局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等均应计入建筑高度。

(2)有净空要求的控制区:比如限高要计算至最高点。含避雷针等。

另外因国土系统要求国土土地出让时有空间概念,上限下限也要考虑受限建筑高度,将顶部设备间和顶部装饰物的高度记入。

回复 | 引用 发表时间:2015-2-2 17:02:06

txs426
PMB:126
省份:湖南省
行业:房地产
注册:2015-7-12
  
  
标题:Re:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(4)
1 楼
谢谢楼主分享。
回复 | 引用    回复时间:2015-7-14 9:57:52
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