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房地产项目管理

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标题:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(1)
楼主

难民
PMB:3427
省份:重庆市
行业:综合应用
注册:2003-11-5
  
  
一、必须了解的规划条件

规划局的规划要点:建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模(地上地下),容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求,交通规划及出入口等要求。

二、制作测算表格

根据以上条件,制作测算表格,用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排,估算容积率,对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。

1.容积率低于0.3,高档的独栋别墅项目。

2.容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅,可适当降低密度提高品质。

3.容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅。

4.容积率0.8-1.2,全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合,密度较高。

5.容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境品质较好。

6.容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目。

7.容积率2.0-2.5,正常的小高层项目。

8.容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9.容积率3.0-6.0,高层项目(楼高100米以内)。

10.容积率6.0以上,摩天大楼项目。

居住区入口的做法是相对模式化的,设计时要考虑以下问题:

(1)门卫管理方便:用最少的人力兼顾车流和人流管理

(2)出车的安全,门口要留出驻车的空间,让车在路口停留观察交通状况

(3)进车的控制,让误闯的车辆可以及时掉头

(4)人车分行

另外,要注意门卫室是景观做还是建筑做,如果是建筑做,是否有退界要求,是否要报批?

三、合理布置路网、考虑消防车道

(一)消防车道

(1)低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道,其转弯半径不应小于6m。

高层住宅的周围应设有环形车道,其转弯半径不应小于12m,当确有困难时,应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。

(2)联体的住宅群,当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时,消防车道的设置应符合下列之一的规定:

a.消防车道应沿建筑的两个长边设置,消防车道旁应设置室外消火栓,且建筑应设置与两条车道连通的人行通道(可利用楼梯间),其间距不应大于80m;
b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞,其净高、净宽不应小于4m。
(二)消防登高面

高层住宅应设置消防登高面,并应符合下列规定:

(1)塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度;

(2)单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度;

(3)消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗;

(4)消防登高面一侧的裙房,其建筑高度不应大于5m,且进深不应大于4m;

(5)消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
(三)消防登高场地

(1)高层住宅应在登高面一侧,结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地,每块消防登高场地面积不应小于15m*8m。

消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为13m,登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m,为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间,本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m*8m。

(2)消防登高场地应符合下列规定:

a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m,其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m;

b.设有坡道的消防登高场地,其坡道坡度不应大于15%;

c.利用市政道路作为消防登高场地,其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。
d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施,在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时,地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。

(四)安全疏散

1.楼梯间的设置形式

住宅设一个楼梯间时,应符合以下规定:

(1)低层、多层住宅,当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时,应设一个敞开楼梯间;

(2)中高层住宅,当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时,应设一个敞开楼梯间,户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台;
(3)十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间,但户门应为乙级防火门(户门可朝户内开启)且楼梯应通至屋顶,各单元的屋顶平台应相连通;

(4)十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间;

(5)十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间,且前室的面积不应小于4.5m2;

(6)当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时,应按规定设置连廊。

回复 | 引用 发表时间:2015-2-2 16:54:55

dzhui
PMB:96
省份:北京市
行业:汽车与零部件
注册:2011-1-1
  
  
标题:Re:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(1)
1 楼
回复 | 引用    回复时间:2015-2-13 13:03:07

txs426
PMB:126
省份:湖南省
行业:房地产
注册:2015-7-12
  
  
标题:Re:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(1)
2 楼
谢谢分享资料。尤其是容积率。
回复 | 引用    回复时间:2015-7-14 9:29:38

黄石一号家居网小芳
PMB:14
省份:湖北省
行业:工程设计安装
注册:2015-11-25
  
  
标题:Re:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(1)
3 楼
学习了
回复 | 引用    回复时间:2015-11-25 11:27:16

驿涛
PMB:104
省份:福建省
行业:工程设计安装
注册:2016-4-26
  
  
标题:Re:房地产设计阶段成本优化管控与龙湖(1)
4 楼
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回复 | 引用    回复时间:2016-4-28 9:42:55
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